양도세는 산 가격이 아니라 차익에 붙습니다

산 가격에 세율이 붙지 않습니다

양도세는 집을 팔 때 내는 국세입니다. 과세표준의 시작은 지금 시세나 예전에 산 가격 전체가 아니라, 양도가에서 취득가액을 뺀 차익입니다. 10억 원에 팔고 6억 원에 샀다면 세율은 10억 원이 아니라 그 차이인 4억 원 쪽을 봅니다.

취득세는 살 때 매매가에 붙고, 재산세는 보유하는 동안 공시가격에 붙습니다. 양도세는 팔 때의 차익이라 세 세금이 같은 해에 겹쳐도 세목이 다릅니다. 취득세 결과를 양도세 칸에 넣지 마세요. 취득가액은 살 때 기록한 가액입니다.

차익만으로 세금이 확정되지 않습니다

차익에서 장기보유특별공제 같은 공제를 빼야 과세표준이 됩니다. 그 공제와 중과 배제는 보유 기간, 거주, 주택 수 요건이 까다로워 화면 결과를 신고액으로 확정하지 않습니다. 신고는 국세청 계산과 세무사를 따르세요.

보유 기간은 잔금일 기준으로 넣습니다. 계약일만 넣으면 비과세에 필요한 기간이 실제보다 길어 보일 수 있습니다. 필요경비로 인정되는 금액이 취득가액과 따로 있으면 그 역시 차익을 줄입니다. 모르는 경비는 있는 것처럼 채우지 마세요.

1주택 비과세는 기본이 아닙니다

1세대 1주택이고 2년 거주 같은 요건을 갖추면 비과세를 직접 고릅니다. 기본은 2주택, 비거주로 열어 두어 비과세가 되는 것처럼 보이지 않습니다. 해당하지 않는데 칸을 켜면 세금이 없는 것처럼 나옵니다.

고가주택은 비과세가 되어도 12억 원을 넘는 부분이 과세됩니다. 1주택이라고 차익 전부가 항상 빠지는 것은 아닙니다. 주택 수와 거주 기간이 맞는지 먼저 보고, 기본 칸을 비과세로 바꾸기 전에 요건을 확인하세요.

법인 명의는 개인 양도세가 아닙니다

법인이 부동산을 팔면 처분이익이 법인세 과세표준에 들어가고, 토지 등 양도소득에 대한 추가과세가 붙을 수 있습니다. 개인 1주택 비과세는 없습니다. 장부가액과 감가상각은 법인 장부이고, 화면은 넣은 양도가와 취득가의 차이만 봅니다.

추가과세 대상인 토지와 아닌 건물을 한 칸에 넣으면 계산이 어긋납니다. 법인 세율표는 개인 양도 세율표와 다릅니다. 개인 명의로 바꾸기 전에 법인 양도세와 개인 양도세를 같이 보지 않으면 세 부담이 한쪽으로만 보입니다.

가늠과 신고의 경계

중소기업 특례와 토지 등 추가과세 배제는 요건이 있어 기본으로 켜 두지 않습니다. 장부 없이 시세만 넣으면 처분이익이 과하게 나옵니다. 부담부증여처럼 빚을 떠안긴 부분은 양도로 보고 나머지 순수 증여만 증여세입니다.

이 결과는 가늠입니다. 예정신고와 확정신고를 대신하지 않습니다. 계산 칸의 금액은 이 브라우저에만 있습니다. 취득가액을 모르면 차익을 확정하지 말고, 그 줄은 비워 둔 뒤 매매 계약서와 등기 자료를 보세요.

차익이 없어도 취득세와 보유세는 이미 냈거나 해마다 나올 수 있습니다. 판 가격이 산 가격과 같으면 양도 차익은 없고, 그때 양도세는 산 가격에 세율을 곱하지 않습니다. 산 가격 자체에 양도 세율을 곱하는 계산은 이 화면이 하지 않습니다.

1주택 비과세 칸을 켠 결과와 끈 결과를 같이 보세요. 켠 쪽은 요건을 갖췄다고 가정한 가늠이고, 끈 쪽은 그 가정이 없을 때의 세금입니다. 거주 기간이 2년이 안 되면 켠 쪽을 신고 예상으로 쓰지 마세요. 기본이 꺼져 있는 이유가 그 가정 때문입니다. 취득가액을 공시가격으로 바꾸면 차익이 아니라 보유세 기준이 됩니다. 양도세 칸에는 산 가격을 넣고, 공시가격은 보유세 화면에 두세요.

법인 양도가 10억 원이고 취득가가 6억 원이면 처분이익 4억 원이 법인세 계산에 들어갑니다. 이 4억 원에 개인 1주택 비과세를 적용하지 않습니다. 개인 명의인지 법인 명의인지를 계약서에서 먼저 보고, 명의에 맞는 화면만 여세요.

같은 해에 취득세와 보유세와 양도세가 겹치면 세 장의 고지와 신고가 따로입니다. 취득세는 산 가격, 보유세는 공시가격, 양도세는 차익입니다. 한 금액을 세 칸에 복사하면 세 세금이 한 세목처럼 보입니다. 칸마다 그 세목의 기준 금액을 넣으세요.

이어서 계산하기

• 양도소득세 계산기
• 법인 양도세 계산기