임대수익률은 보증금을 뺀 뒤의 현금 흐름입니다

표면과 실질은 분모가 다릅니다

세입자가 맡긴 보증금만큼 실제 투입금이 줄어듭니다. 표면 수익률은 매매가 대비이고, 실질은 보증금을 뺀 투입금 대비입니다. 같은 월세를 매매가로만 나누면 보증금이 있는 집의 수익이 낮아 보입니다.

보증금을 빼지 않은 채 실질이라고 부르지 마세요. 전세 보증금이 매매가에 가까우면 투입금이 작아 실질 수익률 숫자가 커집니다. 그 숫자는 레버리지가 반영된 것이고, 집값 하락 위험은 들어 있지 않습니다.

세금과 공실은 빠지기 전입니다

재산세, 소득세, 관리비, 공실은 빼기 전의 단순 수익률입니다. 비용 칸은 없습니다. 집을 비교할 때 첫 숫자로 쓰기 좋고, 통장에 남는 연간 현금으로 확정하면 안 됩니다.

취득세와 보유세를 반영하려면 살 때 총비용과 보유세 결과를 따로 빼 보세요. 그 세금을 월세에서 빼기 전의 수익률과, 뺀 뒤의 수익률을 한 칸에 두지 않습니다. 시세 상승은 넣지 않습니다.

월세와 관리비를 한 줄로 보지 않습니다

세입자가 내는 관리비는 임대인 수입이 아닌 경우가 많습니다. 관리비까지 월세에 더하면 수익률이 커 보입니다. 임대인에게 남는 월차임만 넣으세요.

공실이 한 달 있으면 그 달 월세는 없습니다. 12개월 월세를 항상 곱하면 꽉 찬 해만 나옵니다. 비교용 첫 숫자로 본 뒤, 비는 달을 알고 있으면 월세 합계를 줄여 다시 보세요.

매매가와 투입금을 바꿨는지 확인합니다

대출을 받아 산 집이면 투입금은 자기자본입니다. 보증금만 빼고 대출 원금은 그대로 두면, 실질 수익률의 분모가 자기자본보다 큽니다. 대출 이자는 비용인데 이 화면은 그 이자를 빼지 않습니다.

대출 이자를 보려면 대출 이자 화면입니다. 월 이자와 월세를 비교한 뒤 수익률 화면의 단순 숫자와 나란히 두세요. 두 화면의 결과를 자동으로 빼 주지 않습니다.

이 금액이 대신하지 않는 일

임대수익률은 가늠입니다. 임대사업 신고와 소득세 확정을 대신하지 않습니다. 계산 칸에 넣은 매매가와 월세는 이 브라우저에만 있습니다. 실제 계약 월세가 있으면 그 금액을 우선하세요.

집값 상승을 수익률에 더하면 그 해의 현금과 평가 이익이 섞입니다. 이 화면은 현금 월세만 봅니다. 시세 차익은 팔 때 양도세 화면의 이야기입니다.

연 월세를 매매가로 나눌 때 월세를 12로 곱했는지 확인하세요. 한 달 월세를 연 수입처럼 나누면 수익률이 열두 분의 일로 작아집니다. 칸 이름이 월세이면 한 달 금액을 넣고, 연 임대료 칸이면 열두 달을 합친 금액을 넣으세요.

보증금에 이자가 없다고 실질 수익률만 보면, 그 보증금을 다른 데 맡겼을 이자와 비교가 빠집니다. 화면은 그 기회비용을 빼지 않습니다. 전세 보증금이 큰 집은 월세 수익 숫자와 별도로 그 기회비용을 적어 두세요. 월세가 오르거나 내리는 재계약은 새 월세로 다시 나눠야 합니다. 처음 계약 월세를 남겨 두면 올해 수익률이 작년 계약에 묶입니다. 관리비를 임대인이 일부 부담하면 그 부담액은 월세에서 뺀 뒤에 나누세요. 세입자 관리비 전액을 월세에 보태면 수익이 커 보입니다. 비는 달이 있으면 그 달 월세는 합계에서 빼세요. 시세 상승은 이 수익률에 넣지 않습니다. 팔 때 차익은 양도세 화면입니다. 수리비처럼 한 번 나가는 돈은 그 해 월세 합계에서만 빼고, 매년 있는 비용처럼 수익률 분모에 넣지 마세요.

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